Har du styr på lejekontrakten?

Mange hotel- og restaurationsvirksomheder drives fra lejede lokaler, og udfordringer i forhold til udlejer og tvivlsspørgsmål i forhold til lejekontrakten er ikke ualmindelige. Når først en (erhvervs)-lejekontrakt er på plads, er det svært at få foretaget ændringer i den, herunder få ændret lejen. Derfor er det vigtigt, at man allerede ved indgåelse af kontrakten er opmærksom på en række forhold.

Her er 5 gode råd til, hvad du særligt skal være opmærksom på, når du indgår en lejekontrakt

1) Er lejen rigtig?

Lejepriser opgøres typisk i leje pr. kvadratmeter, og lejen varierer meget i forhold til hvor lejemålet ligger. Hvis du har mulighed for det, så find ud af, hvad andre lignende lejemål betaler i området, tjek også på udbudsdatabaser som ”Ejendomstorvet” og ”Lokalebasen” for, hvad andre lignende lejemål i området udbydes til. Vær også opmærksom på, hvad der indgår i lejen. Er det ren leje, eller er der indeholdt andre udgifter i lejen, f.eks. renovation eller andre ting. Udlejer har pligt til at oplyse dig alle omkostninger forbundet med lejemålet, ikke blot lejen, men også (de estimerede) forbrugsudgifter, bidrag til fællesomkostninger mv. Når lejen først er fastsat, så er det meget svært at få den ændret, og det er derfor vigtigt, at den sættes rigtigt fra starten.

2) Hvordan er vedligeholdelsespligten fordelt?

Typisk vil lejer have al indvendig vedligeholdelse, mens udlejer har al den udvendige. Det lyder enkelt, men volder alligevel ofte problemer. Hvad med vinduer – er det indre eller ydre vedligehold? Hvad med skjulte rør inde i lejemålet? Hvad med stikledninger? Jo mere klar og detaljeret kontrakten er omkring vedligeholdelsesspørgsmålet, jo færre tvister vil man opleve.

3) Er der afståelsesret?

Hvis man skal sælge sin forretning og denne drives fra lejede lokaler, så er det af afgørende betydning, at man har en afståelsesret, dvs. at en køber af virksomheden har krav på at indtræde i lejemålet i forbindelse med overtagelse af virksomheden. Det er normalt, at der er afståelsesret, men indimellem er afståelsesretten betinget af en række forhold, som reelt gør den meget begrænset.

4) Kan lejen forhøjes/nedsættes til markedsleje?

Hvis det er aftalt, at erhvervslejelovens § 13 finder anvendelse kan udlejer – dog tidligst efter 4 år – begære lejen sat op, hvis udlejer kan dokumentere, at lejeniveauet ligger under niveauet for markedsleje, dvs. den normale/gennemsnitlige leje for tilsvarende lejemål i området. Omvendt vil lejer også, hvis der er aftalt anvendelse af § 13 (markedsleje), kunne begære lejen nedsat, hvis lejer kan bevise, at lejen er højere end markedslejen. Som regel vil det være aftalt, at der kan forhøjes/nedsættes til markedsleje.

5) Er lejemålet erhvervsbeskyttet?

Et lejemål er erhvervsbeskyttet, hvis lejers ”stedlige forbliven” i ejendommen er af væsentlig betydning, og værdi for virksomheden, dvs. hvis virksomheden vanskeligt kan flyttes til en anden adresse og drives lige så godt her fra. Hvis et lejemål er ”erhvervsbeskyttet” betyder det, at lejemålet kun under ganske særlige omstændigheder kan opsiges, og at man ved en opsigelse vil have krav på betaling for tabt goodwill. Hvis ikke det er aftalt enten, at et lejemål er erhvervsbeskyttet eller, at det ikke er erhvervsbeskyttet, vil det bero på en konkret vurdering om lejemålet er erhvervsbeskyttet. Nogle restaurationsvirksomheder, afhængigt af koncept og beliggenhed, anses for at være erhvervsbeskyttede.

Der er andre forhold end de ovennævnte 5, som man skal være opmærksom på, når der indgås lejekontrakter. Som medlem af HORESTA kan du få vejledning omkring både indgåelse af kontrakten og du kan også få rådgivning i forbindelse med eventuelle tvister efterfølgende vedrørende lejekontrakten.

Har du styr på forpagtningsaftalen?

I den blå boks på denne side kan du som medlem af HORESTA downloade en inspirationsliste til forpagtningsaftalen med punkter som:

  • Hvad er omfattet af det forpagtede?
  • Hvilket inventar medfølger forpagtningen?
  • Skal der udarbejdes særskilt inventarliste?
  • Hvordan er forpagtningsforholdets varighed?
  • Opsigelsesfrister mv.

Det bør sikres, at den konkrete forpagtningsaftale gennemgås af en jurist, således at aftalen tilpasses de konkrete forhold.

Kaare-1920x1280.jpg
Erhvervsjuridisk chef
Kaare Friis Petersen

Luise.JPG
Advokat
Luise Mai Bøgestad

Indholdet på denne side er kun synligt for medlemmer af HORESTA. Vores eksperter rådgiver vores medlemmer inden for hoteller, restauranter og turismevirksomheder om alt fra jura og fødevarer til miljø, økonomi & politik. Hvis du vil have glæde af vores viden, er du meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak.

5 Gode råd til når du indgår en lejekontrakt

Mange hotel- og restaurationsvirksomheder drives fra lejede lokaler, og udfordringer i forhold til udlejer og tvivlsspørgsmål i forhold til lejekontrakten er ikke ualmindelige. Når først en (erhvervs)-lejekontrakt er på plads, er det svært at få foretaget ændringer i den, herunder få ændret lejen. Derfor er det vigtigt, at man allerede ved indgåelse af kontrakten er opmærksom på en række forhold.

Vores erhvervsjuridiske chef, Kaare Friis Petersen, har udarbejdet en oversigt med 5 tips til, hvad du skal være særligt opmærksom på, når du indgår en lejekontrakt.

Er du medlem kan du logge ind og læse mere her på siden.

Er du ikke medlem, men har lyst til at få mere at vide om et medlemskab, kan du ringe til vores medlemschef, Nadeem Wasi, på tlf. 30 48 22 68 eller læse om vores medlemsfordele her.

Download for medlemmer
Forpagtning og leje

Her kan du finde inspiration samt relevant viden inden køb af nye lokaler

Indholdet på denne side er kun synligt for medlemmer af HORESTA. Vores eksperter rådgiver vores medlemmer inden for hoteller, restauranter og turismevirksomheder om alt fra jura og fødevarer til miljø, økonomi & politik. Hvis du vil have glæde af vores viden, er du meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak.